아파트 전세 계약 시 주의해야 할 사항

 

 

아파트 전세 계약 시 주의해야 할 사항

아파트 전세 계약은 대부분의 사람들이 주거지를 확보하기 위해 선택하는 일반적인 방법입니다. 그러나 이 과정에서 소홀히 할 경우 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 최근 들어 전세 사기 및 깡통 전세와 같은 다양한 문제가 발생하고 있어, 신규 임차인들의 불안감이 고조되고 있습니다. 이에 따라, 아파트 전세 계약 시 반드시 체크해야 할 주요 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

소유자 확인 절차

가장 먼저 확인해야 할 것은 계약을 맺고자 하는 아파트의 소유자가 누구인지에 대한 내용입니다. 이는 임차인으로서의 권리를 보호하기 위한 필수적인 과정입니다. 다음은 소유자를 확인하는 방법입니다:

• 공급계약서 확인: 아파트 공급계약서에는 소유자의 인적 사항이 기재되어 있으므로, 이를 확인하여 현재 집주인과 동일인인지 검토해야 합니다.
• 분양계약서 검토: 분양계약서는 아파트가 분양될 때 작성된 문서로, 여기에도 소유자의 정보가 포함되어 있습니다. 이 두 가지 문서의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 신분증 대조: 공급계약서와 분양계약서의 이름과 실제 집주인의 신분증을 대조하여 동일 인물인지 확인해야 합니다.
• 권리 승계 내역 확인: 만약 분양권이 매매된 경우에는 권리 승계 내역을 통해 현재의 소유자가 계약서상에 명시된 소유자인지를 점검해야 합니다.

가압류 및 근저당 확인

미등기 아파트의 경우 임대인의 채무로 인해 해당 아파트에 가압류 또는 근저당이 설정될 수 있습니다. 이를 확인하지 않으면 전세 보증금을 돌려받지 못할 우려가 있습니다. 확인 방법은 다음과 같습니다:

 

• 분양계약서 검토: 분양계약서에는 가압류나 가처분 등의 권리관계가 기재될 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.
• 시행사에 문의: 분양계약서만으로 충분하지 않은 경우, 시행사나 시공사에 문의하여 현재 분양권에 대한 권리 상태를 확인해야 합니다.
• 법원 또는 등기소 조회: 안심하기 위해 법원 또는 등기소에서 직접 조회하는 방법도 있습니다.

전세보증금 송금 시 유의사항

전세보증금 송금은 굉장히 중요한 절차로, 반드시 임대인 명의의 계좌로 송금해야 합니다. 유의사항은 다음과 같습니다:

• 임대인 명의 계좌 확인: 반드시 임대인 명의로 된 계좌로 송금해야 하며, 대리인의 계좌로 송금하는 것은 피해야 합니다.
• 송금 내용 기재: 입금 시 "00동 00호 계약금 홍길동"과 같은 상세한 내용을 기록하여 추후 분쟁을 예방해야 합니다.
• 계좌 정보 이중 확인: 임대인의 계좌 정보가 계약서와 일치하는지 다시 한번 확인해야 합니다.

계약 특약사항 명시

미등기 신축 아파트 전세 계약 시에는 계약서에 특약사항을 명시하는 것이 중요합니다. 이 특약사항은 임차인의 권리를 보호하기 위한 장치로 작용합니다. 다음은 명시해야 할 주요 특약사항입니다:

 

• 잔금 완납 조건: 분양 대금을 완납하지 않을 경우 계약이 자동으로 무효가 되며, 이에 따라 임대인은 즉시 계약금 및 보증금을 반환해야 한다는 조건을 포함해야 합니다.
• 소유권 보존 등기 조건: 소유권 보존 등기를 수분양자 명의로 접수하지 않는 경우 계약이 무효가 됨을 명확히 해야 합니다.
• 보증금 반환 및 손해배상 조건: 임대인이 분양 대금을 완납하지 않거나 소유권 이전에 문제 발생 시 계약금 및 보증금을 즉시 반환하고 임차인에게 발생한 손해를 배상해야 한다는 조항을 포함해야 합니다.

전세 대출 가능 여부 확인

계약을 체결하기 전, 전세 대출이 가능한지 반드시 확인해야 합니다. 특히 미등기 아파트의 경우 사용승인 확인서가 발급된 후에 대출이 가능할 수 있습니다. 사용승인 확인서가 없다면 대출이 불가능할 수 있으니, 계약 전 은행과 상담하여 확인해야 합니다.

전입신고 및 확정일자 받기

임차인은 전입신고와 확정일자를 받음으로써 법적 권리를 강화할 수 있습니다. 이를 통해 주택임대차 보호법에 따른 우선변제권을 확보할 수 있으므로 매우 중요합니다. 전입신고와 확정일자는 잊지 말고 반드시 진행해야 합니다.

대리인 계약 시 유의사항

만약 임대인이 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우, 대리인의 인감증명서와 위임장을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 계약 당시 임대인과 전화 통화를 하여 대리인의 권한을 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

결론

미등기 신축 아파트 전세 계약은 신중하게 진행해야 합니다. 소유자 확인, 가압류 및 근저당 확인, 전세보증금 송금 절차, 특약사항 명시 등 다양한 주의사항을 면밀히 검토하여 안전한 계약을 체결하시기 바랍니다. 이러한 점검 사항들을 사전에 확인하고 준비한다면, 예상치 못한 문제를 예방할 수 있습니다.

 

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자주 묻는 질문 FAQ

아파트 소유자는 어떻게 확인하나요?

아파트의 소유자를 파악하기 위해서는 공급계약서와 분양계약서를 점검하고, 집주인의 신분증과 비교하는 것이 중요합니다.

가압류나 근저당은 어떻게 확인하나요?

분양계약서를 검토하거나 법원 및 등기소에 직접 확인하여 해당 아파트에 설정된 권리관계를 체크하는 것이 필요합니다.

전세보증금을 송금할 때 유의해야 할 점은 무엇이 있나요?

전세보증금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 송금해야 하며, 입금 시 상세한 내역을 기재하여 향후 분쟁을 방지하는 것이 좋습니다.

대리인을 통해 계약할 경우 어떤 점을 확인해야 하나요?

대리인을 통한 계약 시에는 대리인의 인감증명서와 위임장을 점검하고, 임대인과의 전화 통화를 통해 권한을 확인하는 것이 바람직합니다.